Burbujas financieras e inmobiliarias

Todos sabemos que el mercado en el que más rápidamente han crecido los precios en los últimos años ha sido el de la vivienda. Este hecho era conocido, pero no fue, como tantas cosas, hasta que el Banco de España publicó el trabajo de su servicio de estudios, en septiembre del año pasado, que no empezó a preocupar el tema a la población y a los responsables políticos. Y ha llegado a estar tan de moda, que no hay análisis de la coyuntura de la economía española que no dedique unas líneas al tema de la "burbuja inmobiliaria", con lo que ha ido creciendo la simplificación del análisis del problema y se van oyendo bastantes inexactitudes. 

El término de "burbuja" se usa, desde finales de los ochenta, para denotar aquella situación de un mercado en el que los precios suben, rápida, generalizada y caóticamente, terminando la situación, o sea, pinchándose la "burbuja", cuando se produce un descenso vertiginoso de estos mismos precios. El término se usó por primera vez para caracterizar la situación de subida, y posterior desplome, de las cotizaciones de la Bolsa norteamericana en el otoño de 1987 y, posteriormente, se usó, esta vez con el calificativo de inmobiliaria, para explicar las razones económicas de la crisis bancaria japonesa de los noventa. Alan Greenspan, el presidente de la Reserva Federal norteamericana, volvió a usar el término, en 1999, al hablar, entonces, de la posibilidad de estar en una nueva "burbuja bursátil" por el espectacular crecimiento de las cotizaciones de las punto.com. Y, ahora, se está utilizando otra vez la expresión en el Reino Unido y España para reflejar la evolución de los precios de la vivienda. El término, pues, se ha aplicado a situaciones muy dispares lo que lo hace tan impreciso que casi carece de significado. ¿Estamos, entonces, en España, viviendo una "burbuja inmobiliaria"? Comparada nuestra situación con la norteamericana tendríamos que decir que, en algunos sentidos sí, y en otros no. Comparado lo que estamos viviendo con la "burbuja inmobiliaria" japonesa tendríamos que decir rotundamente que no. La subida de precios de la vivienda en España se parece a las burbujas financieras norteamericanas en dos aspectos: en que la escalada de precios se produce en un contexto de bajada de los tipos de interés, y en que se produce impulsada por un fuerte endeudamiento de las familias. Y, en cierto sentido, se parece a la irracional subida de los precios de las punto.com, pues, en España, están subiendo muchos precios de pisos por efecto contagio, no porque realmente todos los pisos valgan, o puedan valer en el futuro, lo que se está pagando. Sin embargo, y a pesar de la similitud financiera, no estamos ante la misma situación porque, a pesar de todo, los pisos existen, mientras que, en sus dos crisis financieras, los norteamericanos compraron expectativas de beneficio futuro. Nosotros compramos ladrillos, ellos compraron palabras y promesas. De ahí que, mientras que una burbuja financiera se puede esfumar como una pompa de jabón y dejar a muchas familias endeudadas, una posible burbuja inmobiliaria deja tras de sí viviendas que se pueden habitar. Las cotizaciones pueden bajar hasta ser cero, el precio de una vivienda no. 

Si comparamos la situación española con la japonesa, nos encontramos que hay dos diferencias esenciales que hacen tan dispar la situación que toda similitud es mera coincidencia. En primer lugar, porque los que realmente especularon con los precios en Japón, a través de los mercados de deuda hipotecaria, fueron los bancos, algo impensable en España; y, en segundo lugar, porque los precios de la vivienda en Japón subieron, en no poca medida, por el efecto riqueza de las subidas bursátiles, de ahí que desinflada la burbuja financiera se desinflara también la inmobiliaria, poniendo en serios aprietos, de los que aún no han salido, a todo el sistema financiero japonés. 

No, no estamos, pues, ni ante una burbuja financiera a la norteamericana, ni ante una burbuja inmobiliaria a la japonesa. Pero el que no lo nombremos así no quiere decir que no haya peligros en el mercado de la vivienda en España que puedan afectar al conjunto de la economía. Peligros que existen aunque no encontremos el nombre justo para llamarlos. 

Comparaciones y contrastes de renta

Pocos datos económicos son más llamativos que los que reflejan comparaciones de renta. Los informes de la Caixa o del BBVA sobre la distribución provincial de la renta, las comparaciones sobre la renta per cápita regional, las estadísticas de la convergencia real de una economía (también en renta per cápita) o los datos de la pobreza en el mundo del PNUD son, normalmente, y con mucho más detalle que los demás datos económicos, analizados, debatidos, utilizados y manipulados con ahínco por economistas, políticos y tertulianos de toda calaña. Que la renta media de la provincia de Córdoba aparezca en los últimos lugares de entre las provincias españolas, que Andalucía esté un 60% por debajo de la renta de Madrid, que España tenga el 82,4% de la renta per cápita de la UE-15, o que Marruecos tenga sólo un 20% de la renta española, son hechos importantes y polémicos que dan para no pocos análisis brillantes y debates de múltiples niveles. Y, sin embargo, se olvida lo más importante. Porque con estas comparaciones, con ese territorializar los datos de la renta, nos olvidamos de lo esencial, de lo obvio, de que toda distribución de la renta es, sencillamente, una relación entre esa misma renta, lo que se produce, lo que se consume, y las personas de una comunidad. Nos olvidamos que toda distribución de la renta responde a la pregunta cuánto recibe quién, y no a la pregunta de dónde se produce qué, lo que, siendo relevante, no es tan importante. Y es que la renta, ese conjunto de bienes y servicios que producimos para satisfacer nuestras necesidades, la poseemos, por múltiples razones, las personas, no los territorios. Es decir, no es Córdoba la que consume la renta, somos los cordobeses los que gastamos en consumir. Y no es Córdoba la que está mal ubicada en la lista de provincias, es la media de los cordobeses. Córdoba no tiene renta, la tenemos los cordobeses. 

Por eso, si es preocupante el estar en los puestos finales de la distribución provincial de la renta, más me parece que debiera preocuparnos el que, a pesar de que España va bien según Aznar, Andalucía se esté modernizando por segunda vez como sostiene Chávez, y Córdoba es de todos/as los/as cordobeses/as según Rosa Aguilar, las personas pobres de esta ciudad viven en medio de la basura, el descuido y la marginación en los mismos pisos de principios de los 60 y con los servicios similares a los de hace cuarenta años, mientras que las personas ricas de esta ciudad pagan precios astronómicos por pisos de inversión en el plan RENFE. Lo preocupante no es lo que dice la Caixa o el BBVA, sino el creciente contraste que cualquiera puede observar entre el Cerro y el Brillante. ¿Cuáles son las causas de este contraste? ¿Por qué percibimos que crecen las distancias entre los ricos y los pobres en nuestra ciudad, en todas las ciudades, entre las regiones, entre los países del mundo? Muchas, y muy complejas, son las causas de esta situación. Sin embargo, he de apuntar tres que pueden explicar, provisionalmente y a falta de un análisis más profundo, el crecimiento en los contrastes en nuestra sociedad: las diferencias en el crecimiento de la oportunidades de empleo, las diferencias en el crecimiento de los salarios y las diferencias en las posibilidades de ahorro y crédito. Y es que no tiene la misma probabilidad de estar ocupado un joven de uno de nuestros barrios marginales que un joven de uno de nuestros barrios de clase media, pues su tasa de paro es cuatro veces más alta, y la proporción crece: a principios de los 90 la tasa de paro de los pobres no llegaba a ser tres veces la de los ricos. Y una evolución parecida han sufrido los salarios: en 1995 la proporción entre el sueldo medio de un directivo y el Salario Mínimo Interprofesional era de 7,8 veces, mientras que hoy es de 11 veces. Y como las posibilidades de ahorrar están beneficiando a los que más tienen, la evolución de estas disparidades se acentuarán en el futuro. No sé si estas causas lo son y si son únicas. Lo que sí es seguro es que el problema que tenemos como sociedad no es si tenemos más o menos en media que los madrileños, los alemanes o los marroquíes sino si entre nosotros todos vivimos razonablemente.