Todos sabemos que el mercado en el que más rápidamente han crecido los precios en los últimos años ha sido el de la vivienda. Este hecho era conocido, pero no fue, como tantas cosas, hasta que el Banco de España publicó el trabajo de su servicio de estudios, en septiembre del año pasado, que no empezó a preocupar el tema a la población y a los responsables políticos. Y ha llegado a estar tan de moda, que no hay análisis de la coyuntura de la economía española que no dedique unas líneas al tema de la "burbuja inmobiliaria", con lo que ha ido creciendo la simplificación del análisis del problema y se van oyendo bastantes inexactitudes.
El término de "burbuja" se usa, desde finales de los ochenta, para denotar aquella situación de un mercado en el que los precios suben, rápida, generalizada y caóticamente, terminando la situación, o sea, pinchándose la "burbuja", cuando se produce un descenso vertiginoso de estos mismos precios. El término se usó por primera vez para caracterizar la situación de subida, y posterior desplome, de las cotizaciones de la Bolsa norteamericana en el otoño de 1987 y, posteriormente, se usó, esta vez con el calificativo de inmobiliaria, para explicar las razones económicas de la crisis bancaria japonesa de los noventa. Alan Greenspan, el presidente de la Reserva Federal norteamericana, volvió a usar el término, en 1999, al hablar, entonces, de la posibilidad de estar en una nueva "burbuja bursátil" por el espectacular crecimiento de las cotizaciones de las punto.com. Y, ahora, se está utilizando otra vez la expresión en el Reino Unido y España para reflejar la evolución de los precios de la vivienda. El término, pues, se ha aplicado a situaciones muy dispares lo que lo hace tan impreciso que casi carece de significado. ¿Estamos, entonces, en España, viviendo una "burbuja inmobiliaria"? Comparada nuestra situación con la norteamericana tendríamos que decir que, en algunos sentidos sí, y en otros no. Comparado lo que estamos viviendo con la "burbuja inmobiliaria" japonesa tendríamos que decir rotundamente que no. La subida de precios de la vivienda en España se parece a las burbujas financieras norteamericanas en dos aspectos: en que la escalada de precios se produce en un contexto de bajada de los tipos de interés, y en que se produce impulsada por un fuerte endeudamiento de las familias. Y, en cierto sentido, se parece a la irracional subida de los precios de las punto.com, pues, en España, están subiendo muchos precios de pisos por efecto contagio, no porque realmente todos los pisos valgan, o puedan valer en el futuro, lo que se está pagando. Sin embargo, y a pesar de la similitud financiera, no estamos ante la misma situación porque, a pesar de todo, los pisos existen, mientras que, en sus dos crisis financieras, los norteamericanos compraron expectativas de beneficio futuro. Nosotros compramos ladrillos, ellos compraron palabras y promesas. De ahí que, mientras que una burbuja financiera se puede esfumar como una pompa de jabón y dejar a muchas familias endeudadas, una posible burbuja inmobiliaria deja tras de sí viviendas que se pueden habitar. Las cotizaciones pueden bajar hasta ser cero, el precio de una vivienda no.
Si comparamos la situación española con la japonesa, nos encontramos que hay dos diferencias esenciales que hacen tan dispar la situación que toda similitud es mera coincidencia. En primer lugar, porque los que realmente especularon con los precios en Japón, a través de los mercados de deuda hipotecaria, fueron los bancos, algo impensable en España; y, en segundo lugar, porque los precios de la vivienda en Japón subieron, en no poca medida, por el efecto riqueza de las subidas bursátiles, de ahí que desinflada la burbuja financiera se desinflara también la inmobiliaria, poniendo en serios aprietos, de los que aún no han salido, a todo el sistema financiero japonés.
No, no estamos, pues, ni ante una burbuja financiera a la norteamericana, ni ante una burbuja inmobiliaria a la japonesa. Pero el que no lo nombremos así no quiere decir que no haya peligros en el mercado de la vivienda en España que puedan afectar al conjunto de la economía. Peligros que existen aunque no encontremos el nombre justo para llamarlos.
No hay comentarios:
Publicar un comentario